Felixovo najznámejšie pravidlo z viacerých videí, v podcaste ho rozoberá opäť: 5 % pravidlo pre rozhodnutie kúpiť vs. prenajať.
Vzorec: ročné náklady vlastnenia ≈ 5 % z trhovej ceny nehnuteľnosti. Toto číslo nie je hypotekárna splátka — je to skutočná spotreba bývania po odpočítaní úrokov, údržby a nákladov ušlej príležitosti. Ben ho rozkladá približne takto:
| Komponent | Ročne |
|---|---|
| Daň z nehnuteľnosti | ~1 % |
| Údržba (priemer cez roky — strecha, kúrenie, kotol, voda) | ~1 % |
| Náklady ušlej príležitosti vlastného kapitálu (čo by zarobil v akciách) | ~3 % |
| Spolu | ~5 % |
Aplikácia: ak je trhová cena bytu 300 000 €, ročné náklady vlastnenia sú ~15 000 € (1 250 €/mes.). Ak sa ten istý byt dá prenajať za menej ako 1 250 €/mes., prenájom je finančne výhodnejší. Ak za viac, kúpa.
Dôležité, čo pravidlo nehovorí:
- Nehovorí „nikdy nekupuj“. Hovorí: kúpa domu nie je investícia, je to spotreba bývania — financovaná pákou, daňami a opotrebovaním. Kapitálový výnos sa štatisticky približuje inflácii, nie akciovému trhu.
- Nezahŕňa nefinančné benefity vlastníctva: stabilita, sloboda upraviť priestor, identita. Tie môžu kúpu ospravedlniť — ale ako zážitkový/lifestyle výdavok, nie ako investičný argument.
- Nezahŕňa páku — pri kúpe je 80 % cudzieho kapitálu, čo zväčšuje aj zisk, aj stratu (a cashflow riziko v zlej dobe).
Felix zdôrazňuje, že šťastie nájomník vs. vlastník podľa dát nie je výrazne odlišné po kontrole zdravia, vzťahov a stresu z hypotéky. Mýtus „nájomca platí cudziu hypotéku“ obchádza fakt, že vlastník platí úroky banke, údržbu firme a daň štátu — to sú tiež „cudzie kapsy“, len menej viditeľné.
Mentálna pasca, ktorá sa s týmto spája: „hypotekárna splátka je menšia ako nájom, takže kupujem“. Porovnáva sa nesprávne — splátka ≠ náklady vlastnenia. Splátka je len jeden riadok z mentálneho účtu „bývanie“.